Auftragserteilung nur durch den Bauherrn

Nach dieser Vorschrift wird die Oberste Bauaufsichtsbehörde ermächtigt, zur Vereinfachung oder Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahrens oder zur Entlastung der Bauaufsichtsbehörden durch Rechtsverordnung Vorschriften zu erlassen über die staatliche Anerkennung von Sachverständigen, die von der Bauherrin oder dem Bauherrn mit der Erstellung von Nachweisen und Bescheinigungen beauftragt werden.

Im Hinblick auf den Sinn und Zweck der Vorschrift ist auch die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen der Ansicht, dass nach der Regelung des § 85 Abs. 2 Nr. 4 der Landesbauordnung eine Beauftragung der Sachverständigen nur durch den Bauherrn erfolgen darf. Ein anderweitiges Vorgehen ist rechtlich nicht zulässig. Denn der Bauherr ist in erster Linie die Person, durch deren Willen der Ablauf des Bauvorhabens beherrscht wird. Er allein trägt die Entscheidungsbefugnis. Legt der Bauherr eine Bescheinigung eines staatlich anerkannten Sachverständigen vor, so besteht die Vermutung, dass die bauaufsichtlichen Anforderungen im Hinblick auf den geprüften und bescheinigten Sachverhalt erfüllt sind. Aus diesen Gründen ist ein Sachverständiger verpflichtet, einen Vertrag über baustatische Prüfungen nur mit dem Bauherrn abzuschließen.

Ausnahmen sind in zwei Fallkonstellationen zulässig:

1. Unternehmer und Bauherr treten als Bauträger in einer Person auf. In diesem Fall dürfen Sachverständige den Vertrag über ihr Tätigwerden mit dem Bauträger abschließen, weil dieser der Bauherr ist und somit die Vorschrift des § 85 Abs. 2 Nr. 4 der Landesbauordnung eingehalten wird.
2. Der Bauherr erteilt einem Dritten eine rechtsgeschäftliche Vollmacht, Verträge für den Bauherrn mit einem Sachverständigen abzuschließen.

Hält sich ein Sachverständiger nicht an die oben genannten Vorgaben, wird der eingetretene Verstoß gegen die Sachverständigenordnung von der Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen verfolgt. Die Verletzung der gesetzlichen Vorgabe hat zudem Auswirkungen auf den geschlossenen Vertrag. Dieser ist wegen Verstoßes gegen § 134 des Bürgerlichen Gesetzbuches nichtig. Da die Forderung einer Honorarzahlung aufgrund eines nichtigen Vertrages unzulässig ist, steht dem Unternehmer, welcher nicht Bauherr und auch nicht rechtsgeschäftlich beauftragt ist, das Recht zu, die Zahlung des Honorars zu verweigern.

Aus den aufgezeigten gesetzlichen Vorgaben folgt, dass auch die überwiegend in der Bauantragsphase tätigen Entwurfsverfasser keine Beauftragung der staatlich anerkannten Sachverständigen für die Prüfung der Standsicherheit vornehmen dürfen. Eine Beauftragung durch Entwurfsverfasser ist nur dann zulässig, wenn der Bauherr dem Entwurfsverfasser eine rechtsgeschäftliche Vollmacht erteilt hat. Diese Fälle sind jedoch in der Praxis äußerst selten.

Wird dennoch eine rechtsgeschäftliche Vollmacht zum Abschluss von Verträgen für den Bauherrn mit einem staatlich anerkannten Sachverständigen erteilt, sollte die Prüfung des Vorliegens einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht durch Nachfrage bei dem Bauherrn geklärt werden. Allein die Behauptung des Vertreters, er sei von dem Bauherrn bevollmächtigt worden und dürfe in seinem Namen einem Sachverständigen einen Auftrag erteilen, ist nicht ausreichend. Vielmehr bedarf es einer unmissverständlichen schriftlichen Vollmachtserteilung.

Liegt unzweifelhaft eine rechtsgeschäftliche Vollmacht vor, so gilt aber auch hier, dass Prüfberichte, Sachverständigenbescheinigungen und Honorarrechnungen an den Bauherrn zu richten sind. Lediglich der Versand kann über den bevollmächtigten Vertreter erfolgen.  Nach dieser Vorschrift wird die Oberste Bauaufsichtsbehörde ermächtigt, zur Vereinfachung oder Beschleunigung des Baugenehmigungsverfahrens oder zur Entlastung der Bauaufsichtsbehörden durch Rechtsverordnung Vorschriften zu erlassen über die staatliche Anerkennung von Sachverständigen, die von der Bauherrin oder dem Bauherrn mit der Erstellung von Nachweisen und Bescheinigungen beauftragt werden.Im Hinblick auf den Sinn und Zweck der Vorschrift ist auch die Architektenkammer Nordrhein-Westfalen der Ansicht, dass nach der Regelung des § 85 Abs. 2 Nr. 4 der Landesbauordnung eine Beauftragung der Sachverständigen nur durch den Bauherrn erfolgen darf. Ein anderweitiges Vorgehen ist rechtlich nicht zulässig. Denn der Bauherr ist in erster Linie die Person, durch deren Willen der Ablauf des Bauvorhabens beherrscht wird. Er allein trägt die Entscheidungsbefugnis. Legt der Bauherr eine Bescheinigung eines staatlich anerkannten Sachverständigen vor, so besteht die Vermutung, dass die bauaufsichtlichen Anforderungen im Hinblick auf den geprüften und bescheinigten Sachverhalt erfüllt sind. Aus diesen Gründen ist ein Sachverständiger verpflichtet, einen Vertrag über baustatische Prüfungen nur mit dem Bauherrn abzuschließen. Ausnahmen sind in zwei Fallkonstellationen zulässig: -          1. Unternehmer und Bauherr treten als Bauträger in einer Person auf. In diesem Fall dürfen Sachverständige den Vertrag über ihr Tätigwerden mit dem Bauträger abschließen, weil dieser der Bauherr ist und somit die Vorschrift des § 85 Abs. 2 Nr. 4 der Landesbauordnung eingehalten wird. -          2. Der Bauherr erteilt einem Dritten eine rechtsgeschäftliche Vollmacht, Verträge für den Bauherrn mit einem Sachverständigen abzuschließen. Hält sich ein Sachverständiger nicht an die oben genannten Vorgaben, wird der eingetretene Verstoß gegen die Sachverständigenordnung von der Ingenieurkammer-Bau Nordrhein-Westfalen verfolgt. Die Verletzung der gesetzlichen Vorgabe hat zudem Auswirkungen auf den geschlossenen Vertrag. Dieser ist wegen Verstoßes gegen § 134 des Bürgerlichen Gesetzbuches nichtig. Da die Forderung einer Honorarzahlung aufgrund eines nichtigen Vertrages unzulässig ist, steht dem Unternehmer, welcher nicht Bauherr und auch nicht rechtsgeschäftlich beauftragt ist, das Recht zu, die Zahlung des Honorars zu verweigern. Aus den aufgezeigten gesetzlichen Vorgaben folgt, dass auch die überwiegend in der Bauantragsphase tätigen Entwurfsverfasser keine Beauftragung der staatlich anerkannten Sachverständigen für die Prüfung der Standsicherheit vornehmen dürfen. Eine Beauftragung durch Entwurfsverfasser ist nur dann zulässig, wenn der Bauherr dem Entwurfsverfasser eine rechtsgeschäftliche Vollmacht erteilt hat. Diese Fälle sind jedoch in der Praxis äußerst selten. Wird dennoch eine rechtsgeschäftliche Vollmacht zum Abschluss von Verträgen für den Bauherrn mit einem staatlich anerkannten Sachverständigen erteilt, sollte die Prüfung des Vorliegens einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht durch Nachfrage bei dem Bauherrn geklärt werden. Allein die Behauptung des Vertreters, er sei von dem Bauherrn bevollmächtigt worden und dürfe in seinem Namen einem Sachverständigen einen Auftrag erteilen, ist nicht ausreichend. Vielmehr bedarf es einer unmissverständlichen schriftlichen Vollmachtserteilung. Liegt unzweifelhaft eine rechtsgeschäftliche Vollmacht vor, so gilt aber auch hier, dass Prüfberichte, Sachverständigenbescheinigungen und Honorarrechnungen an den Bauherrn zu richten sind. Lediglich der Versand kann über den bevollmächtigten Vertreter erfolgen.