Abnahme der Architektenleistung durch vorbehaltlose Schlusszahlung

Architekt A. wendet sich an die Architektenkammer NRW und bittet um Rechtsauskunft zu folgendem Problem:

 „Von einer Wohnungsbaugesellschaft wurde ich damit beauftragt, ein bestehendes Wohngebäude zu modernisieren. Während der Bauphase stellte sich das Problem der ungenügenden Höhe der Fenster im Dachgeschoss. Diese sollten den zweiten Rettungsweg darstellen. Der Aufftraggeber und ich legten legten während der Bauausführung nach Besprechung die Ausführung der Fenster einvernehmlich fest.
Das Objekt wurde fertig gestellt, die Schlussrechnung vollständig bezahlt. Noch im selben Jahr wurden die modernisierten Wohnungen verkauft oder vermietet. Acht Jahre später erhebt die Wohnungsbaugesellschaft Klage auf Schadensersatz gegen mich wegen der unzureichenden Dimensionierung des zweiten Rettungsweges (Fenster). - Kann diese Klage Aussicht auf Erfolg haben?"

Die Frage ist zu verneinen. In einem vergleichbaren Fall liegt eine entsprechende Entscheidung zugunsten des Architekten vor. Hier wurde folgendes festgestellt:

Der Architekt kann die Einrede der Verjährung erheben, da für eventuelle Gewährleistungsansprüche die fünfjährige Gewährleistungsfrist laufen würde. Diese beginnt mit der Abnahme. Selbst wenn eine Abnahme nicht ausdrücklich erklärt wurde, so ist in der vorbehaltlosen Zahlung der Honorarschlussrechnung des Architekten die Bestätigung zu sehen, dass die Wohnungsbaugesellschaft von der Abnahmereife des Architektenwerks ausging, so dass mit vollständiger Zahlung der Honorarschlussrechnung die Gewährleistungsfrist des Architekten begann.

Dementsprechend waren spätestens fünf Jahre später die geltend gemachten Gewährleistungsansprüche verjährt. Die Wohnungsbaugesellschaft kann sich auch nicht darauf berufen, der Architekt habe im Hinblick auf die Dimensionierung der Fenster als zweitem Rettungsweg arglistig gehandelt mit der Folge, dass eine längere als die fünfjährige Gewährleistungsfrist gelten würde. Die Ausführung der Fenster war mit den Mitarbeitern der Wohnungsbaugesellschaft besprochen und festgelegt worden. Die Wohnungsbaugesellschaft, die sich gewerblich mit dem Bau von Wohnungen beschäftigt, kann sich nicht darauf berufen, dass es ihren Mitarbeitern etwa an der erforderlichen Sachkunde gefehlt habe.  

Praxisempfehlung:
Der Architekt sollte unmittelbar nach Fertigstellung seiner Leistungen die Honorarschlussrechnung an den Auftraggeber übergeben. Ist die Leistungsphase 9 beauftragt, sollte er deshalb vertraglich einen Anspruch auf Teilabnahme nach Abschluss der Leistungsphase 8 vereinbaren und dementsprechend bei Bezug des Objektes eine entsprechende Abnahmeerklärung des Bauherrn unterschreiben lassen. 06.07.2006