Architektenhaftung: Bezugsfertigkeit als Verjährungsbeginn

Architekt A. wendet sich mit folgendem Problem an die Rechtsberatung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen: 

„Für die Errichtung eines Wohnhauses mit Einliegerwohnung im Souterrain wurde ich mit den Leistungsphasen 1 - 8 des § 15 HOAI beauftragt. Ich vereinbarte mit dem Bauherrn, dass die Dauer der Gewährleistungsfrist und Haftung fünf Jahre nach ‚Bezugsfertigkeit’ betragen sollte. Im November 1998 bezog der Bauherr das Wohnhaus, wobei der Zugang zur Einliegerwohnung lediglich durch den Keller möglich war. Bis zu diesem Zeitpunkt hatten die Arbeiten für die Außenanlagen noch nicht begonnen. Die für die Einliegerwohnung geplante Außentreppe wurde im Jahre 1999 fertiggestellt. Ab September 1999 wurde die Einliegerwohnung vermietet. Im Jahre 2002 trat dann ein feuchter Fleck unterhalb des Balkons auf, der jedoch wieder verschwand. Im Dezember 2003 zeigten sich erneut dort feuchte Streifen. Ein vom Bauherrn eingeholtes Privatgutachten ergab, dass die Feuchtigkeitserscheinungen auf Planungs- und Ausführungsfehler zurückzuführen seien. Der Bauherr nimmt mich nun für die erforderlichen Mängelbeseitigungskosten in Anspruch. Ich bin der Meinung, dass die Verjährung bereits greift, weil die Verjährungsfrist im November 1998 begonnen hat. - Wie ist die rechtliche Lage?“   

Sie können sich nicht auf Verjährung berufen. Die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen beginnt nach dem Gesetz grundsätzlich mit der Abnahme. Das gilt auch für einen Architektenvertrag über die Planung und Bauüberwachung. Zwar haben die Parteien im vorliegenden Fall abweichend von der gesetzlichen Regelung vereinbart, dass die Verjährung von Gewährleistungsansprüchen fünf Jahre „nach Bezugsfertigkeit“ beginnen soll. Diese Vereinbarung ist jedoch nach höchstrichterlicher Rechtsprechung interessengerecht auszulegen. Dementsprechend wäre es nicht interessegerecht, die Bezugsfertigkeit zum November 1998 anzunehmen, da zu diesem Zeitpunkt wesentliche Leistungen für den vertraglich vereinbarten Zugang zu einem wesentlichen Teil des Bauwerks fehlten. Die Souterrainwohnung sollte über eine Außentreppe zugänglich sein. Solange diese Treppe nicht errichtet war, war das Bauwerk nicht bezugsfertig, da der Zugang ein zentrales Element für den Bezug ist. Ist der Zugang über eine Außentreppe vorgesehen, muss die Treppe errichtet sein. Es kommt nicht auf die Bezugsfertigkeit des überwiegenden Teils, sondern auf die des gesamten Hauses an. 

(vgl. BGH, Urteil vom 15.04.2004 – VII ZR 397/02)