Berechnung des Umbauzuschlags
Architektin A wendet sich an die Architektenkammer NRW mit der folgenden Frage: „Ein Bauherr hat mich anlässlich der Kernsanierung und der Geschossaufstockung einer Immobilie mit den LPH 1 bis 8 beauftragt. Das Projekt ist beendet, und ich habe nunmehr Schlussrechnung gelegt. Der schriftliche Planervertrag sieht – unter Verweis auf die Regelungen der HOAI – ein (Berechnungs-)Honorar sowie einen Umbauzuschlag in Höhe von 30 Prozent vor. In der Schlussrechnung habe ich den Zuschlag auf das gesamte Berechnungshonorar erhoben. Der Bauherr wendet ein, dass der Umbauzuschlag nur auf die Kosten der (sonstigen) Kernsanierung berechnet werden dürfe – und nicht auch auf die Kosten der Geschossaufstockung. Hat er Recht?“
Das OLG Köln hat in einem Beschluss vom 04.05.2021 – 16 U 63/20 – der getrennten Abrechnung von Umbaumaßnahmen einerseits und Baumaßnahmen anlässlich der Erweiterung eines Gebäudes andererseits eine Absage erteilt. Den Umbauzuschlag nur auf die reinen Umbaukosten zu gewähren, sei praktisch schon deshalb nicht durchführbar, weil der Zuschlag „nicht bezogen auf Kosten, sondern als Zuschlag auf das Honorar berechnet“ werde. Der BGH hat mit Beschluss vom 10.05.2023 – VII ZR 443/21 – die gegen den Beschluss des OLG erhobene Nichtzulassungsbeschwerde zurückgewiesen.
Die Auffassung des OLG Köln – ähnlich schon OLG Celle, Urteil vom 12.02.2014 – 14 U 103/13 – trifft in der Literatur auf Zustimmung. Fehle es dem Erweiterungs- oder Anbau an einer konstruktiven oder funktionalen Selbständigkeit im Sinne von § 11 Abs. 1 HOAI und liegen daher keine mehreren Objekte vor, dann sei die gesamte Baumaßnahme als ein Objekt anzusehen und das Objekt mit „kumulierten anrechenbaren Kosten“ abzurechnen (vgl. Fuchs/Berger/Seifert, Kommentar zur HOAI, 3. Auflage, 2022, § 6 Rdnr. 78 f. mit weiteren Nachweisen).
Bezugsgröße des Umbauzuschlages sei „das Honorar“, welches gem. § 6 Abs. 1 S. 2 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 1 HOAI objektbezogen und somit für das gesamte Objekt zu ermitteln sei. Aus diesem Grunde lasse sich eine „isolierte Bezuschlagung“ der anrechenbaren Kosten der (sonstigen) Sanierungsmaßnahme mit der in der HOAI vorgesehenen Abrechnungssystematik nicht vereinbaren. Der Umbauzuschlag sei daher auf das gesamte Objekt zu erheben: Auf den eigentlichen Umbauteil und den Erweiterungsbau als Bestandteil eines Objektes (Fuchs/Berger/Seifert, a.a.O.).
Diese Auffassung ist allerdings nicht unumstritten. Es gibt Stimmen in der Literatur, nach denen der Umbauzuschlag nur auf den Teil des Honorars zu beziehen sei, welcher dem Anteil der anrechenbaren Kosten des Umbaus an dem gesamten Objekt entspreche (vgl. z.B. Preussner, BauR 2012, 711).
Praxistipp
Im Streitfall sollten Sie den Bauherrn unter Berufung auf die zitierte Rechtsprechung und Literatur auf die „anderslautende“ Abrechnungssystematik der HOAI verweisen und ausführen, dass eine getrennte Abrechnung der Umbau- und Erweiterungsmaßnahmen nur dann in Betracht komme, wenn der Erweiterungsbau als ein anderes, eigenständiges Objekt im Sinne von § 11 HOAI qualifiziert werden könne.
Kann dies im Einzelfall bejaht werden, dann sollten Sie zugleich klarstellen, dass eine Zusammenfassung der anrechenbaren Kosten gem. § 11 Abs 2 HOAI oder eine Minderung des Honorars gem. § 11 Abs. 3 HOAI regelmäßig nicht in Frage komme, da „Umbauten im Verhältnis zu Erweiterungsbauten (…) nicht unter weitgehend gleichen Planungsbedingungen bzw. unter gleichen baulichen Verhältnissen umgesetzt werden“ (Fuchs/Berger/Seifert, a.a.O.).
In den weitaus häufigeren Fällen wird sich keine Eigenständigkeit des Erweiterungsbaus feststellen las
sen. Sollte sich dann ausnahmsweise der sonstige Sanierungsaufwand als relativ gering im Vergleich zu den Maßnahmen anlässlich der Erstellung des Erweiterungsbaus darstellen, kann es sich anbieten, dem Bauherrn insoweit „entgegenzukommen“, als dass man diese Besonderheit bei vertraglicher Festlegung der Höhe des Umbauzuschlags oder aber bei der Bestimmung der mitzuverarbeitenden Bausubstanz gem. § 4 Abs. 3 HOAI angemessen berücksichtigt.
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