Closed Shop
Architektin A wendet sich mit folgender Frage an die Kammer: „In meiner Nachbarkommune werden derzeit Wohngrundstücke in zentraler Lage durch die Stadt vermarktet. Eine Freundin hat mir berichtet, dass sie sich um ein Grundstück für ein Einfamilienhaus bewerben möchte. Sie würde eigentlich gerne mein Büro mit der Planung und Bauleitung beauftragen. Seitens der Stadt habe man ihr aber mitgeteilt, dass die Grundstücke nur solchen Bewerberinnen und Bewerben zugeteilt würden, die sich verpflichten, mit einem Architekturbüro zusammenzuarbeiten, das auf einer von der Stadt zusammengestellten Liste stehe. Mit der Vorgabe dieses sogenannten Pools wolle man in dieser besonders exponierten Lage eine qualitativ hochwertige Bebauung sicherstellen. Darf die Stadt eine solche Vorgabe überhaupt machen?“
Nein! Zwar kann eine Kommune die Vergabe von Grundstücken im Rahmen ihres Ermessens nach eigenen Kriterien vornehmen, solange diese Kriterien sachgerecht, fair und transparent sind, sodass innerhalb des Zuteilungsverfahrens Chancengleichheit für alle Interessierten besteht (vgl. VGH Baden-Württemberg, Beschluss vom 19.07.2022, Az.: 1 S 1121/22). Im Rahmen dessen wird – vornehmlich im gewerblichen Bereich – bisweilen etwa auf das Mittel des Investorenwettbewerbs oder der Konzeptvergabe, bei welcher die Interessentin bzw. der Interessent die Idee eines von ihr oder ihm gewählten Planungsbüros gewissermaßen schon mitbringt, zurückgegriffen.
Rechtlich problematisch wird es hingegen, wenn Kommunen potenziellen Erwerberinnen oder Bauherren gezielt Architekturbüros empfehlen oder die Beauftragung solcher gar für die Zuteilung eines Grundstücks oder die Erteilung der Baugenehmigung zur Bedingung machen. Letzteres ist schon deshalb nicht möglich, weil der Kreis der Bauvorlageberechtigten durch § 67 Abs. 1 und 3 BauO NRW 2018 abschließend gesetzlich bestimmt ist.
Empfehlungen seitens der Kommune oder gar der Implementierung eines „Closed Shop“-Verfahrens kollidieren in der Regel zudem mit der Verpflichtung öffentlich-rechtlicher Körperschaften zur neutralen und objektiven Amtsführung. Diese schließt zwar eine sachgerechte Information im eigenen Zuständigkeitsbereich nicht aus. Unlauter sind aber konkrete Empfehlungen, die nicht das Ergebnis einer sachlichen und unparteiischen Wertung sind, sondern von geschäftlichen Interessen bestimmt werden oder die Gleichbehandlung von Mitbewerbern beeinträchtigen (vgl. BGH, Urteil vom 24.02.1994, Az.: I ZR 59/92; Urteil vom 18.10.2001, Az.: I ZR 193/99).
So liegt es hier, zumal schon nicht ersichtlich ist, warum ausschließlich die von der Stadt vorgegebenen Architektenbüros in der Lage sein sollten, eine planerisch hochwertige Bebauung des Areals zu gewährleisten. Vielmehr wäre es insoweit Sache der Stadt, über die Möglichkeiten des Bauplanungsrechts Vorgaben zu machen, um ihre städtebaulichen und qualitativen Ansprüche zu verwirklichen. Im Übrigen sind Architektinnen und Architekten Sachwalter des Bauherrn, dem daher die Auswahl der betreffenden Person, die sein Vertrauen genießt, freigestellt bleiben muss.
Praxistipp
Sollten Sie als Teilnehmerin bzw. Teilnehmer für derartige Poolverfahren angefragt werden und nicht sicher sein, ob das Verfahren rechtlich einwandfrei ist, scheuen Sie sich bitte nicht, mit der Architektenkammer NRW Kontakt aufzunehmen und sich hierzu beraten zu lassen. Auch wenn Ihnen solche Verfahren auf anderem Wege bekannt werden, informieren Sie gerne Ihre Kammer. Die AKNW hat bereits mehrfach Kommunen wegen eines derartigen Vorgehens wettbewerbsrechtlich abgemahnt und zum Teil auch gerichtlich auf Unterlassung in Anspruch genommen, um im Interesse aller Kammermitglieder und zugleich der Grundstücksinteressenten einen fairen Wettbewerb sicherzustellen.
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