Genehmigungsfähige Planung

Architektin A wendet sich mit folgender Frage an die Rechtsberatung der Architektenkammer Nordrhein-Westfalen: „Ein Bauherr hat mich für die Umgestaltung eines Hobbyraumes unterhalb einer Garage in ein Studentenzimmer mit den Leistungsphasen Grundlagenermittlung, Vorplanung und Entwurfsplanung beauftragt. Für die Genehmigungsplanung wurde ich jedoch nicht beauftragt. Im Nachhinein stellte sich heraus, dass das Vorhaben genehmigungspflichtig gewesen wäre. Die Bauaufsicht hat das Vorhaben aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht genehmigt. Hätte ich die Genehmigungspflichtigkeit und die Genehmigungsfähigkeit bereits im Rahmen meiner Beauftragung prüfen müssen? Wie ist die Rechtslage?“

In einem vergleichbaren Fall hat das OLG Karlsruhe mit Urteil vom 24.10.2016 (AZ: 19 U 188/14), nachfolgend der BGH mit Beschluss vom 12.09.2018 (AZ: VII ZR 295/16), festgestellt, dass der Architekt auch ohne Beauftragung der Genehmigungsplanung seine Pflicht zur Prüfung der Genehmigungsfähigkeit verletzt hat.Der Umfang und Inhalt einer vom Architekten geschuldeten Leistung richten sich zwar nach dem Vertragsrecht des BGB und nicht nach den Leistungsbildern der HOAI. Eine an den Leistungsphasen der HOAI orientierte Vereinbarung begründet aber im Regelfall, dass der Architekt die vereinbarten Arbeitsschritte als Teilerfolg des geschuldeten Gesamterfolgs schuldet. Erbringt er einen Teilerfolg nicht, ist das Werk mangelhaft.

Die Grundleistungen der Leistungsphase 1 (Grundlagenermittlung) umfassen das Klären der Aufgabenstellung und das Beraten zum gesamten Leistungsbedarf. Dabei sollen schon in dieser Leistungsphase die Probleme, die sich aus der Bauaufgabe, den Planungsanforderungen und den Zielvorstellungen des Bauherrn ergeben, untersucht, analysiert und geklärt werden. Dazu gehört das Abfragen und Besprechen der Wünsche, Vorstellungen und Forderungen des Bauherrn. Der Architekt hat den Bauherrn auch über die Genehmigungsfähigkeit des in Aussicht genommenen Bauvorhabens vollständig und richtig zu informieren.

Die Grundleistungen der Leistungsphase 2 (Vorplanung) und 3 (Entwurfsplanung) umfassen das Durcharbeiten des Planungskonzepts bis zum vollständigen Entwurf sowie Vorverhandlungen mit Behörden und anderen an der Planung fachlich Beteiligten über die Genehmigungsfähigkeit.

Besteht die Aufgabe des Architekten, so das OLG in seinen Ausführungen, in der Erledigung der Planungsaufgabe bis einschließlich Entwurfsplanung, ist das Werk nur dann vollständig mangelfrei, wenn hinreichende Aussichten auf die Erteilung einer Genehmigung bestehen.

Insbesondere hat der Planer zu prüfen, ob die vom Bauherrn beabsichtigte Maßnahme nach der jeweils einschlägigen Landesbauordnung genehmigungsbedürftig und -fähig ist. Insofern hat der Architekt schon im Rahmen der Vorplanung mit dem zuständigen Bauaufsichtsamt ggf. Verhandlungen zu führen.

Etwas anderes könnte nur dann gelten, wenn der Bauherr den Architekten explizit damit beauftragt hat, zunächst die Umsetzbarkeit von Maximalvorstellungen auszuloten und damit bewusst das Risiko vergeblicher Planungsleistungen insbesondere in den Leistungsphasen 1 und 2 in Kauf genommen hat (vgl. Urteil des KG vom 21.07.2018 - AZ: 21 U 152/17).

Praxistipp

Gerade auch beim Bauen im Bestand sind bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Fragen im Hinblick auf die Genehmigungsfähigkeit frühzeitig umfassend zu prüfen und zu klären. Bei Zweifeln bezüglich der Genehmigungsfähigkeit sollte ggf. eine zusätzliche Vereinbarung mit dem Bauherrn im Architekten- vertrag getroffen werden, dass der Bauherr hierüber aufgeklärt wurde, aber dennoch den Planungsauftrag erteilt.