Honorar ohne Baugenehmigung

Architektin A wendet sich an die Architektenkammer NRW mit der folgenden Frage:

„Für die Planung eines Mehrfamilienhauses bin ich mit den Leistungsphasen 1- 4 beauftragt. Die Planungsunterlagen wurden von mir schon vor geraumer Zeit bei der zuständigen Behörde eingereicht. Vermutlich wegen Arbeitsüberlastung konnte sich die Behörde mit dem Bauantrag noch nicht befassen; die beantragte Baugenehmigung steht noch aus. Kann ich bereits jetzt meine gesamte Leistung einschließlich der Leistungsphase 4 abrechnen?“

Ja, sofern die eingereichten Planungsunterlagen genehmigungsfähig sind. Für die Erfüllung der Leistungsphase 4 reicht das Einreichen von dauerhaft genehmigungsfähigen Unterlagen aus (vgl. hierzu OLG Köln, Beschluss vom 21.02.2019 – 16 U 140/18; abgedr. in NJW 2019, S. 1886 f.). Der Architekt hat keinen Einfluss darauf, ob die zuständige Behörde auch tatsächlich eine Baugenehmigung erteilt. Dieses Risiko fällt in die Sphäre des Bauherrn. Verweigert die Behörde die Baugenehmigung zu Unrecht oder bleibt sie gar ganz untätig, dann muss der Bauherr seinen Anspruch auf Erteilung einer Baugenehmigung öffentlich-rechtlich durchsetzen (vgl. OLG Köln, a.a.O.).

Damit wird der Argumentation vieler Bauherrn eine Absage erteilt, wonach der Architekt die tatsächliche Erteilung einer Baugenehmigung durch die Behörde schulde und der Bauherr bis zum Erlass der Baugenehmigung die vollständige Honorierung der Architektenleistung verweigern könne. Das Oberlandesgericht stellt - auch unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (vgl. BGH, Urt. vom 25.02.1999 – VII ZR 190/97, BauR 1999, S. 934 f.) - klar, dass der Architekt – vorbehaltlich abweichender Vereinbarungen der Vertragsparteien - seine Verpflichtung im Rahmen der Leistungsphase 4 bereits mit der Einreichung der genehmigungsfähigen Planung erfüllt und er nicht erst den Erlass der Baugenehmigung abwarten muss, bevor er die gesamte Leistungsphase 4 in Rechnung stellen kann. Die Leistungsphase 4 beschränke sich im Wesentlichen auf verwaltungstechnische Leistungen; bei ihr stehe das formelle Element der richtigen und umfassend belegten Antragstellung im Vordergrund. Die Erstellung der genehmigungsfähigen Planung sei dagegen Inhalt bereits der LPH 3 (vgl. OLG Köln, a.a.O.).

Das Gericht äußert sich ferner zu der Frage der Abnahme der Architektenleistung. Die gem. § 15 HOAI für die Fälligkeit der Schlussrechnung erforderliche Abnahme der Architektenleistung durch den Bauherrn liege regelmäßig in dessen Unterzeichnung und spätere Einreichung des Bauantrages. Der Architekt könne die Unterzeichnung und Einreichung des Antrages als eine „Akzeptanz seiner Genehmigungsplanung“ verstehen.

Praxistipp
Das Oberlandesgericht Köln bestätigt in seinem Beschluss noch einmal, dass der Architekt seine Honorarforderungen nicht bis zum Erlass einer Baugenehmigung zurückstellen muss. Nach Einreichung der genehmigungsfähigen Unterlagen kann er an den Bauherrn herantreten und ihn zur vollständigen Honorierung der Leistungsphase 4 auffordern. Hierbei gilt es allerdings zu beachten, dass er als Anspruchsteller darlegungs- und beweispflichtig im Hinblick auf die von ihm erbrachte Leistung ist. Bestreitet der Bauherr die Genehmigungsfähigkeit der Planung, dann wird dem Architekten dieser Nachweis vor Erlass einer Baugenehmigung erfahrungsgemäß Schwierigkeiten bereiten. Er kann dazu nicht auf die Existenz der Baugenehmigung verweisen. Im Falle einer gerichtlichen Auseinandersetzung würde ein Sachverständiger beauftragt, diese Frage zu klären.

Im vorgerichtlichen Stadium bietet es sich an, dem Bauherrn den Leistungsinhalt der Leistungsphase 4 zu erläutern und sodann vorzuschlagen, die ungeklärte Genehmigungsfähigkeit der Planung insoweit zu berücksichtigen, als dass man die Leistungsphase 4 noch nicht vollständig, aber zumindest zu einem großen Teil abrechnet. Für den Fall, dass sich die Planung wider Erwartens als nicht genehmigungsfähig erweist und eine Baugenehmigung nicht erlassen wird, ist die Planung mangelbehaftet, und der Architekt muss sie unentgeltlich überarbeiten.

Angesichts der Tatsache, dass in den meisten Fachrichtungen die Leistungsphase 4 nur einen bescheidenen Honoraranteil von wenigen Prozent ausmacht, sollte eine gerichtliche Auseinandersetzung wegen ausstehender Honorierung nur der Leistungsphase 4 grundsätzlich vermieden werden.                         

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