Optische Mängel und Abnahmeverweigerung

Architekt K. wendet sich mit folgender Frage an die Rechtsberatung der Architektenkammer:

"Nach Fertigstellung des Bauvorhabens erfolgte eine förmliche Abnahme. Im Rahmen dieses Termins bemängelt der Bauherr Verunreinigungen an der Fassade, die durch Verfugungsarbeiten entstanden sind. Aus diesen Gründen möchte der Bauherr die Abnahme verweigern - zu Recht? Und wie weit reichen meine Pflichten im Rahmen der Abnahme?"

Optische Beeinträchtigungen können durchaus einen Mangel darstellen, der den Bauherrn zur Geltendmachung von Mängelansprüchen berechtigt. Eine mangelhafte Leistung eines Bauunternehmers liegt also nicht nur dann vor, wenn die Gebrauchsfähigkeit des Objekts gemindert wird.

Da solche optischen Mängel jedoch meist geringfügige Beeinträchtigungen darstellen, ist eine Verweigerung der Abnahme aus diesen Gründen in der Regel nicht zulässig. Das ergibt sich aus der Regelung in § 640 Abs. 1 Satz 2 BGB, wonach wegen unwesentlicher Mängel die Abnahme nicht verweigert werden kann. Eine ähnlich lautende Regelung findet sich in § 12 Nr. 3 VOB Teil B. Eine Verweigerung der Abnahme allein wegen des Vorliegens von Schönheitsfehlern wird daher problematisch sein.

In derartigen Fällen ist der Bauherr meist auf "sonstige Ansprüche" beschränkt. In erster Linie kommt ein Anspruch auf Minderung der Vergütung in Betracht. Auch eine Mängelbehebung, d. h. eine Nacherfüllung ist möglich, wenn diese keinen unverhältnismäßigen Aufwand erfordert. Bei der Beurteilung der Verhältnismäßigkeit ist u. a. entscheidend, ob das Risiko eines weiteren späteren Schadens besteht oder der Mangel zu erhöhten Bauunterhaltungskosten führt. Auch der Grad des Verschuldens des Bauunternehmens kann bei der Beurteilung des unverhältnismäßigen Aufwands eine Rolle spielen.

Hinsichtlich der Pflichten im Rahmen der Abnahme ist Folgendes zu beachten: Die HOAI führt in § 15 als Grundleistung im Rahmen der Leistungsphase 8 die Abnahme der Bauleistungen unter Mitwirkung anderer an der Planung und Objektüberwachung fachlich Beteiligter unter Feststellung von Mängeln auf. Hierunter ist allein die fachtechnische Abnahme der Leistungen, d. h. die Überprüfung der Bauarbeiten und Baustoffe auf Mängel zu verstehen. Zur rechtsgeschäftlichen Abnahme, d. h. zur Erklärung, dass das Objekt vertragsgemäß hergestellt und als ordnungsgemäß anerkannt wird, ist der Architekt aufgrund der einfachen Architektenvollmacht nicht berechtigt. Dagegen ist es wiederum Aufgabe des Architekten, den Bauherrn über die Konsequenzen der Abnahme aufzuklären. Hierzu zählt etwa, dass er den Bauherrn darüber informieren muss, dass dieser sich Mängel, die bereits zum Abnahmezeitpunkt bestehen, bei der Abnahme vorbehalten muss, um seine Mängelansprüche nicht zu verlieren.