Sicherheit nach § 648a BGB auch bei der Errichtung einer Eigentumswohnung?

Architekt A. wendet sich mit folgendem Problem an die Architektenkammer NRW:
„Ich betreue das Bauvorhaben des privaten Bauherrn B. Der Bauunternehmer U. erbringt Bauleistungen in dessen Eigentumswohnung. Während der Bauarbeiten verlangt U. vom Bauherrn eine Sicherheit für die von ihm zu erbringenden Werklohnansprüche gemäß § 648 a BGB. Mein Bauherr bittet mich um Auskunft, ob er verpflichtet ist, eine solche Bürgschaft seiner Bank an den Unternehmer auszuhändigen.“ 

Nein, der Bauunternehmer kann keine Sicherheit gemäß § 648 a BGB verlangen. Aus § 648 a Absatz 5 BGB ergibt sich, dass diese Vorschrift keine Anwendung findet, wenn der Bauherr eine natürliche Person ist und er die Bauarbeiten zur Herstellung oder Instandsetzung eines Einfamilienhauses mit oder ohne Einliegerwohnung ausführen lässt. Bisher war in der Rechtsliteratur umstritten, ob diese Vorschrift auch dann anzuwenden ist, wenn es sich nicht um ein Einfamilienhaus, sondern um eine vom Bauherrn selbst genutzte Eigentumswohnung handelt. Der Bundesgerichtshof hat durch Urteil vom 15.01.2008 (Aktenzeichen 13 U 4378/07) entschieden, dass auch in einem derartigen Fall § 648 a nicht anwendbar ist. Begründet hat er dies damit, dass das Vorleistungsrisiko als gering angesehen wird, „weil solche Bauvorhaben in der Regel solide finanziert sind und die persönliche und lebenslängliche Haftung des Bestellers genügend sicher ist“. Unter Zugrundelegung dieser Ausführungen kann Ihr Bauunternehmer eine Bürgschaft nach § 648 a BGB nicht durchsetzen. 

Praxis-Hinweis

Diese Entscheidung hat auch Bedeutung für die Architekten. Auch diese sind nach der Rechtssprechung „Unternehmer eines Bauwerks“ nach § 648 a BGB. Sie können in gleicher Weise wie ein Bauunternehmer vom Bauherrn für die von ihnen zu erbringenden Vorleistungen eine Sicherheit in Höhe des voraussichtlichen Honoraranspruchs verlangen. Nicht höchstrichterlich geklärt ist allerdings bisher, ob auch ein lediglich planender Architekt einen Anspruch gemäß § 648 a BGB geltend machen kann. Nach Auffassung des OLG Düsseldorf in seiner Entscheidung vom 05.10.2004 (Aktenzeichen 21 U 26/04) setzt der Unternehmerbegriff des § 648 a BGB – im Gegensatz zu dem des § 648 BGB (Bauhandwerkersicherungshypothek) - nicht voraus, dass die nach dem Vertrag zu erbringende Bauwerkleistung mit einer Werterhöhung des Grundstücks einhergeht. Folglich kann nach dieser Entscheidung auch der nur planende Architekt nach § 648 a BGB vorgehen.  

Weiterführende Hinweise zu diesem Thema finden Sie im Praxis-Hinweis „Forderungsabsicherung“ in der Rubrik „Mitglieder“ / Publikationen / Praxis-Hinweise.