Umplanung nach fehlender Genehmigung

Für dieses Projekt war ich zuvor bereits an der Erstellung einer Wettbewerbsbroschüre beteiligt, die eine Neuerrichtung von Gebäuden mit Wohnungen zur Fremdbeherbergung sowie ein Gebäude mit einer Mischnutzung von Wohnen und Gewerbe vorsah. Auf deren Grundlage sollte ein vorhabenbezogener Bebauungsplan entwickelt werden. Mit dieser Aufgabe wurde jedoch ein anderes Ingenieurbüro beauftragt. Im Zuge der Erarbeitung wurde mir lediglich zweimal der Bebauungsplan in unterschiedlichen Entwurfsstadien zur Kenntnis gebracht. Nachdem ich die Planung erstellt und den Bauantrag eingereicht hatte, beanstandete die Baubehörde die Genehmigungsfähigkeit, gestützt auf § 33 BauGB. Daher musste ich mit erheblichem Aufwand meine Planung anpassen. Kann ich für die erforderlichen Umplanungen ein zusätzliches Honorar verlangen?“

In einem vergleichbaren Fall hat das Kammergericht in seinem Urteil vom 17.11.2022 (AZ: 27 U 1046/20) entschieden, dass der Architekt eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung schuldet und hierfür sein Honorar auch nur einmal verlangen kann, gleichgültig, wie viele Entwürfe bzw. Planungsleistungen er dafür erbringen muss. Die Nichtzulassungsbeschwerde wurde vom BGH mit Beschluss vom 21.08.2024 (AZ: VII ZR 237/22) zurückgewiesen. Es wurde ausgeführt, dass der Architekt auf konkrete Risiken und rechtliche Schwierigkeiten der Genehmigungsfähigkeit hinweisen muss. Auf ein Verschulden komme es insoweit nicht an. Jedoch müssen Hindernisse bei der Genehmigungsfähigkeit des geplanten Bauvorhabens für den Architekten erkennbar bzw. vorhersehbar gewesen sein.

Auch wenn das gesondert beauftragte Ingenieurbüro einen „maßgeschneiderten“ Bebauungsplan hätte erstellen sollen, waren Sie durch die vorherige Beteiligung an der Wettbewerbsbroschüre in die Entwicklung des Bebauungsplans involviert und hatten zumindest in unterschiedlichen Entwurfsstadien auch Kenntnis vom B-Plan. Daher hätten Sie vor Einreichung des Bauantrags prüfen müssen, ob Ihre Planung tatsächlich genehmigungsfähig war. Insofern wären die Genehmigungsrisiken für Sie erkennbar bzw. vorhersehbar gewesen. Dem steht auch die vertragliche Besonderheit, dass zur Entwicklung und Bebauung eines Grundstücks durch einen vorhabenbezogenen B-Plan das Architektur- und Ingenieurbüro getrennt beauftragt wurden, nicht entgegen. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn Ihnen der Bebauungsplan zu keinem Zeitpunkt vor Einreichung des Bauantrags bekannt gewesen wäre. Nur dann hätten Sie sich darauf verlassen dürfen, dass der B-Plan eine vollständige Umsetzung des Wettbewerbsergebnisses ermöglicht hätte.

Demnach können Sie unter Berücksichtigung der Rechtsprechung für Ihren zusätzlichen Planungsaufwand, gleichgültig, wie viele Entwürfe Sie für die Genehmigungsfähigkeit erbringen mussten, kein zusätzliches Honorar verlangen.

Praxistipp:

Es zeigt sich, dass die Verpflichtung, eine dauerhaft genehmigungsfähige Planung zu erwirken, nicht nur für die Haftung, sondern auch für die Honorierung von Architektenleistungen von Bedeutung ist. Vorhersehbare Genehmigungsrisiken müssen frühzeitig erkannt und dem Auftraggeber ggf. aufgezeigt werden. Wenn ein Architekt seine Planung in Fällen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans auf einen noch nicht endgültig festgesetzten Bebauungsplan stützt, trägt er ein erhöhtes Risiko für notwendige Planungsanpassungen.

In solchen Fällen ist es besonders wichtig, vertraglich festzuhalten, wer das Risiko für Änderungen des Bebauungsplans oder für behördliche Einwände trägt. Nur durch eindeutige vertragliche Vereinbarungen zur Risikoverteilung kann eine Risikoverlagerung auf den Auftraggeber erfolgen.